【商润普法】借钱还需要把房子卖了？——民间借贷中以房担保需谨慎

     民间借贷形式灵活、手续简便，在经济生活中广泛存在。为确保债权实现，出借人一般会要求借款人提供担保。房产因其高价值性、稳定性，逐渐成为许多民间借贷关系中的担保标的物。同时也存在着以房屋买卖之名行借贷担保之实的非典型担保方式。

     本期商润普法和大家探讨以房担保背后可能蕴藏着什么样的法律风险？

民间借贷中的担保方式

    《民法典》中规定了抵押、质押、留置、保证、定金这五种担保方式，民间借贷作为一种金钱债务，出借人为保障自身权益，往往会要求借款人为借款提供担保。民间借贷的常用担保方式为抵押担保与保证担保。

1、抵押担保

     民间借贷中的抵押担保指债务人或第三人将名下财产抵押给债权人，债务人不履行债务或发生约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。房产作为不动产，具有高价值性、稳定性，经常被作为抵押物为借款作担保。以房担保应当注意两点：一、审查抵押房产的状况，涉及确权纠纷的房产、被依法查封的房产、所有权不明的小产权房均不得抵押；二、要确保抵押权成立，房产作为不动产，设立抵押权时不仅需要订立书面的抵押合同，还需依法办理抵押登记。

2、保证担保

     民间借贷中的保证担保指出借人与保证人约定，当借款人到期不返还借款时，由保证人承担保证责任的一种担保方式。保证根据保证人是否具有先诉抗辩权分为一般保证及连带责任保证。选择保证担保时应当注意：一、明确约定保证方式，如果对保证方式没有约定或约定不明的，视为一般保证；二、要在保证期间内主张权利，债权人未在保证期间内主张权利的，保证人的保证责任将被免除。

     民间借贷中可能存在以房屋买卖之名行借贷担保之实的情况，此时双方形成的是民间借贷法律关系及担保法律关系。该情况下，债务人为担保债务履行将标的物转让给他人，于债务不履行时，他人可就标的物优先受偿。该担保方式并未规定于《民法典》中，可以认为是一种非典型担保方式。然而采用这种非典型担保方式可能出现恶意出借人以房屋买卖关系混淆借贷关系和担保关系的情况，使借款人陷入“哑巴吃黄连，有苦说不出”的困境。

当事人双方对是否存在民间借贷关系、房屋买卖合同关系意见不一致，应如何判定？

律师提醒

     为使民间借贷活动持久有序运行，借贷双方均应规范行使权利、履行义务，下文对借贷双方提出相应的建议以供参考。

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